최근 토지경매를 고려하는 분들 중, 파주시 산남동 일대에 관심을 가지는 경우가 많습니다.
특히 이번에 소개할 **산남동 574번지 답(논)**은 지분이 크고 저감된 입찰가로 매력적인 물건입니다.
하지만 농지경매에는 일반 주거용 부동산보다 훨씬 더 많은 주의사항이 따릅니다.
**입찰 전 반드시 확인해야 할 포인트**, 실거래 시세, 낙찰률, 농지취득자격증명 등 중요한 내용들을 한 번에 정리해드릴게요.
이 글을 끝까지 읽고 준비하면 불필요한 비용 낭비 없이 안전한 낙찰이 가능합니다.
산남동 토지경매 개요
📌 소재지: 경기도 파주시 산남동 574
📐 면적: 3,499㎡ (약 1,058.45평)
📄 지목: 답(농지)
🏛️ 사건번호: 2023타경4413
💰 감정가: 661,311,000원
💰 현재 최저가: 462,918,000원 (70%)
이 물건은 **XXX** 명의로 되어 있으며, 채권자는 농협중앙회입니다.
이미 여러 차례 유찰되어 5차 입찰이 예정되어 있어 진입 장벽이 낮아졌지만, 그만큼 철저한 검토가 필요합니다.
농지 취득, 정말 가능한가요?
이 토지는 '답' 즉, **농지법의 적용을 받는 농지**입니다.
가장 중요한 것은 **농지취득자격증명서** 제출 여부입니다.
✔ 미제출 시 낙찰 허가가 나지 않습니다.
✔ 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 **보증금 몰수**됩니다.
✔ 제출은 시·군·구청(읍·면사무소)에서 직접 신청해야 합니다.
농업경영계획서, 주소지 기준 거리, 영농계획 등을 충족해야 하며, 평균 **7~14일 정도의 발급 기간**이 소요됩니다.
인근 실거래가 및 가격 비교
2024~2025년 사이 인근에서 거래된 '답'의 실거래가는 다음과 같습니다.
| 계약일 | 면적(㎡) | 거래금액 | ㎡당 단가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04.29 | 2,757㎡ | 370,000,000원 | 134,204원 |
| 2025.03.19 | 3,583㎡ | 750,000,000원 | 209,322원 |
| 2024.10.30 | 3,108㎡ | 583,000,000원 | 187,580원 |
본 물건은 감정가 기준 약 189,070원/㎡ 수준이지만, **현재 최저가는 약 132,330원/㎡ 수준**으로 시세 대비 낮은 편입니다.
낙찰가율 및 경쟁률 참고
파주시 '답' 용도의 최근 경매 낙찰통계는 다음과 같습니다.
📊 최근 1년 낙찰가율: 평균 52.55%
📊 평균 경쟁률: 약 2.2:1
📉 평균 유찰 횟수: 2.5회
즉, 감정가 대비 50~55% 선에서 낙찰되는 경우가 많으며, 경쟁률도 비교적 낮은 편입니다.
다만, 농지인 만큼 **진입장벽이 높아 실 입찰자 수가 줄어드는 특징**이 있습니다.
토지이용계획 및 개발 제한
본 토지는 아래의 토지이용제한 사항이 있습니다.
✔ 농림지역 (개발 불가)
✔ 역사문화환경보존지역
✔ 폐기물매립시설 설치제한지역
✔ 가축사육제한구역
✔ 농업진흥구역
이런 지역은 건축 및 용도변경에 제약이 많기 때문에 단순 투자 목적이라면 신중히 접근해야 합니다.
현장 확인 및 제시외 물건 유의
해당 물건에는 **제시외 창고 등 816.9평(2700.5㎡)**이 포함되어 있습니다.
하지만 이는 **매각대상에서 제외**될 가능성이 있으며, 법원 공고에서도 매각에서 제외된다고 명시되어 있습니다.
또한 현장조사서에는 **점유자 미확인**, **임차인 없음**, **전입세대 없음** 등으로 확인되어 있으나,
실제 점유 상태는 별도로 반드시 확인해야 합니다.
Q&A
Q1. 농지취득자격증명은 꼭 필요한가요?
A1. 네, ‘답’ 지목의 농지를 낙찰받기 위해서는 반드시 자격증명서가 필요하며, 미제출 시 낙찰 불허 및 보증금 몰수됩니다.
Q2. 건물도 함께 낙찰되는 건가요?
A2. 제시외 창고는 매각에서 제외된다고 명시되어 있으므로 별도로 처리될 가능성이 높습니다.
Q3. 실사용 목적이 아니면 낙찰이 어려운가요?
A3. 주말체험영농 또는 실경작이 목적일 경우만 허가되며, 투기 목적은 허용되지 않습니다.
Q4. 낙찰 후 바로 처분할 수 있나요?
A4. 농지는 일정 기간 소유 및 사용 요건이 있어 단기 전매가 어려울 수 있습니다.
Q5. 전입세대가 없다면 안전한가요?
A5. 전입세대 및 임차인이 없더라도 제시외 물건 또는 불법 점유자가 있을 수 있어 현장 방문 필수입니다.
결론 및 입찰 제안
이번 산남동 574번지 '답' 경매 물건은 면적이 넓고 시세보다 낮은 입찰가로 매력적입니다.
하지만 ‘농지’라는 특성상 자격증명, 용도제한, 제시외 건물 등 확인할 사항이 매우 많습니다.
실제 농사를 짓거나 주말농장 등으로 활용하려는 계획이 있다면 적극 추천할 수 있는 물건입니다.
그러나 단순 수익형 투자 목적이라면 용도제한 등을 반드시 고려하세요.
지금 바로 인터넷등기소에서 매각물건명세서 확인하고, 관할 읍·면사무소에 농지취득자격증명 발급 상담부터 시작해보세요.
